Nếu bạn muốn bán một bất động sản có giá trị cao và dùng tiền thu được để đầu tư mua nhiều nhà mới (một căn để ở, một hoặc vài căn cho thuê), sẽ có hai loại thuế khác nhau được áp dụng:
- Mục 121 (miễn trừ khi bán nhà ở chính) dành cho nhà ở chính (principal residence) của bạn (tối đa 500.000 USD tiền lãi bán nhà được miễn nếu vợ chồng khai chung). Nhà ở chính không đủ điều kiện làm 1031. IRS+1
- Mục 1031 (trao đổi bất động sản tương tự/like-kind) dành cho bất động sản đầu tư/kinh doanh (quy định chặt về thời hạn; cho phép hoãn thuế lãi vốn và thu hồi khấu hao). Từ 2018, 1031 chỉ áp dụng cho bất động sản. IRS+1
Dưới đây là lộ trình rõ ràng—kèm theo “việc bắt buộc phải làm”—và ví dụ số liệu cho một cặp đôi bán nhà ở California rồi chuyển đến một tiểu bang như Georgia.
Mục 1031 Là Gì?
- Mục đích: Hoãn thuế lãi vốn bằng cách hoán đổi bất động sản đầu tư lấy bất động sản đầu tư khác cùng loại (like-kind). Tiền phải được phải do Tổ Chức Trung Gian Đủ Điều Kiện (Qualified Intermediary – QI) giữ; bạn không được chạm vào số tiền đó. Legal Information InstituteIRS
- Thời hạn: Xác định (identify) bất động sản thay thế trong 45 ngày, và hoàn tất trong 180 ngày (hai mốc chạy song song). IRS
- Chỉ định nhiều tài sản: Dùng quy tắc 3 bất động sản (bất kỳ 3 tài sản, không giới hạn giá trị) hoặc quy tắc 200% (bất kỳ số lượng tài sản, miễn tổng giá trị đã chỉ định ≤ 200% giá bán). Còn có quy tắc 95% dự phòng. Legal Information Institute
- Giá trị & nợ: Để hoãn thuế hoàn toàn, bạn phải mua tài sản bằng hoặc lớn hơn giá trị đã bán và tái đầu tư toàn bộ vốn chủ sở hữu ròng. Nếu giảm tổng nợ so với tài sản bán ra mà không bù bằng tiền mặt, phần giảm đó là “boot” chịu thuế. The Tax AdviserIPX1031
- Không được dùng làm nhà ở cá nhân: Bạn không thể hoán đổi để mua nhà ở chính. Tài sản nhận về phải được nắm giữ vì mục đích đầu tư/kinh doanh. IRS
Mẹo: Nếu dự định chuyển đổi nhà cho thuê thành nhà ở chính sau này, có quy tắc riêng: tài sản nhận từ 1031 phải được giữ ít nhất 5 năm trước khi bạn có thể áp dụng Mục 121 sau đó; và các thời kỳ “sử dụng không đủ điều kiện” sau năm 2008 sẽ giảm mức miễn trừ. FirstExchangeLegal Information Institute
Danh sách ĐIỀU BẮT BUỘC PHẢI LÀM
A) Khi bán bất động sản đầu tư và thực hiện 1031
- Ký hợp đồng với QI trước khi đóng bán. Nếu bạn hoặc đại lý của bạn nhận tiền, trao đổi thất bại. (QI “safe harbor” tại Treas. Reg. 1.1031(k)-1(g)(4).) IRS
- Ký phụ lục trao đổi với bên escrow/closing và QI; chuyển tiền bán vào QI. eCFR
- Xác định tối đa 3 tài sản (hoặc dùng quy tắc 200%) trước ngày 45, đóng trước ngày 180. Legal Information Institute
- Tái đầu tư toàn bộ vốn và thay thế nợ (hoặc bù bằng tiền mặt bằng phần nợ giảm) để tránh thuế “boot”. The Tax Adviser
- Khai báo trên Mẫu 8824 cùng tờ khai thuế. Nếu bạn trao đổi bất động sản ở California sang bất động sản ngoài tiểu bang, nộp FTB Form 3840 hằng năm để California theo dõi phần lãi hoãn thuế có nguồn gốc từ California (“claw-back”). Lifetime Paradigm
- Không sử dụng tài sản thay thế như nhà riêng (nếu chuyển đổi sau này, tuân thủ quy tắc 5 năm và phân bổ “sử dụng không đủ điều kiện – nonqualified-use proration”). FirstExchangeLegal Information Institute
B) Khi bán nhà ở chính (principal residence)
- Xác nhận bạn đáp ứng điều kiện ở & sở hữu 2/5 năm để hưởng miễn trừ 500.000 USD (vợ chồng khai chung). Dùng bảng tính trong IRS Pub. 523. IRS
- Lưu ý: Trả hết thế chấp không ảnh hưởng đến lãi chịu thuế; lãi = giá bán – chi phí bán – cơ sở giá vốn điều chỉnh (cơ sở = giá mua + chi phí sửa chữa – điều chỉnh liên quan). IRS
- California sẽ đánh thuế mọi phần lãi thuế phát sinh từ bất động sản ở CA dù bạn bán khi là cư dân hay không cư trú (đó là thu nhập nguồn ở CA). Franchise Tax Board
- Sau khi bán, bạn thường không cần khai nếu toàn bộ lãi được miễn trừ; nếu còn phần chịu thuế, hãy khai phần đó (xem Pub. 523 & Topic 701). IRS+1
Ví dụ: Loan & Minh (vợ chồng), bán nhà ở California năm 2025 giá 1,5 triệu USD, nợ thế chấp (mortgage) 300.000 USD, rồi chuyển đến Georgia
Điểm Mấu Chốt:
Nhà ở chính không thể dùng 1031. Lộ trình thường gặp là hưởng miễn trừ Mục 121 và nộp thuế (nếu còn) cho phần lãi còn lại, rồi mua nhà ở chính tại Georgia và nhà cho thuê riêng. Nếu muốn áp dụng 1031, trước hết cần chuyển nhà CA thành nhà cho thuê thực sự, rồi trao đổi sang bất động sản cho thuê ở Georgia—nhưng bạn vẫn không thể dùng tiền 1031 để mua nhà ở chính tại Georgia. IRS+1
Bước 1 — Tính lãi bán nhà ở chính
Giả sử (để minh họa) bạn mua trước đây 500.000 USD và sửa chữa tốn 100.000 USD. Giả sử chi phí bán điển hình (selling cost) 6% (90.000 USD).
- Giá trị thực có được: 1.500.000 – 90.000 = 1.410.000 USD
- Cơ sở giá vốn điều chỉnh: 500.000 + 100.000 = 600.000 USD
- Tổng số tiền lãi: 1.410.000 – 600.000 = 810.000 USD
Trả nợ thế chấp (300.000 USD) không nằm trong công thức tính lãi—nó chỉ ảnh hưởng đến tiền ròng bạn nhận.
Miễn trừ mục 121 (vợ chồng khai chung): 500.000 USD → lãi chịu thuế = 810.000 – 500.000 = 310.000 USD (minh họa—thực tế tùy số liệu của bạn). IRS
Ước Tính Thuế Thô (chỉ ví dụ):
Nếu bạn nằm ở khung thuế lãi vốn dài hạn liên bang cao nhất và chịu NIIT 3,8%, và khung thuế CA trung bình, thì thuế trên 310.000 USD có thể như sau:
- Lãi vốn dài hạn liên bang (LTCG) 20% ≈ 62.000 USD
- NIIT 3,8% ≈ 11.780 USD (ngưỡng MFJ là 250.000 USD thu nhập MAGI). API Exchange
- Thuế thu nhập CA (lãi vốn tính như thu nhập thường) ví dụ ~9,3% ≈ 28.830 USD (tùy mức thu nhập chịu thuế). Franchise Tax Board
Tổng ≈ 102.610 U (ví dụ). Hãy dùng bảng tính trong Pub. 523 và số liệu thực tế của bạn về cơ sở giá vốn, khung thuế và chi phí đóng bán để bảo đảm sự chính xác. IRS
Bước 2 — Tái đầu tư sau khi bán
- Nhà ở chính tại Georgia: Mua bằng tiền ròng sau khi đóng thuế (Mục 121 không hạn chế bạn mua gì tiếp theo).
- Nhà cho thuê tại Georgia: Có thể mua bằng tiền sau khi đóng thuế hoặc—nếu bạn còn bất động sản đầu tư khác—xem xét thực hiện 1031 trên những tài sản đó (không phải nhà ở chính) để mua nhiều nhà cho thuê tại GA.
Vì sao không thể áp dụng 1031 cho nhà ở chính? Vì 1031 yêu cầu mục đích đầu tư/kinh doanh; với nhà ở chính, Mục 121 đã là ưu đãi tốt nhất. IRS
Phương Án “Tiền trạm” Để Được Hoãn Thuế Nhiều Hơn 500.000 USD
Nếu bạn chưa bán và có thể chờ:
- Chuyển nhà CA thành nhà cho thuê (ý định đầu tư thực sự). “Safe harbor” mà nhiều chuyên gia thuế áp dụng là Rev. Proc. 2008-16: sở hữu 24 tháng, và trong mỗi 12 tháng phải cho thuê ≥14 ngày với giá thị trường và sử dụng cá nhân ≤ lớn hơn giữa 14 ngày hoặc 10% số ngày cho thuê. IRS
- Sau đó thực hiện 1031 sang các nhà cho thuê tại Georgia (bạn có thể mua nhiều hơn một theo quy tắc 3 tài sản hoặc 200%). Bạn không thể dùng tiền 1031 để mua nhà ở chính tại Georgia. Legal Information Institute
Ví dụ số liệu nếu trao đổi: Theo số liệu ở trên, giá ròng cho mục đích 1031 là giá hợp đồng trừ chi phí bán (1.410.000 USD). Vốn ròng chuyển vào QI sẽ là 1.500.000 – 90.000 – 300.000 = 1.110.000 USD.- Để hoãn thuế hoàn toàn, hãy mua tài sản thay thế ≥ 1.410.000 USD và tái đầu tư toàn bộ 1.110.000 USD vốn ròng.
- Nếu bạn giảm tổng nợ so với tài sản đã bán, hãy bù bằng tiền mặt, nếu không sẽ phát sinh “mortgage boot” chịu thuế. The Tax Adviser
- California “claw-back”: Vì bạn trao đổi tài sản CA sang tài sản GA, bạn phải nộp FTB 3840 hàng năm cho tới khi bạn ghi nhận phần lãi hoãn thuế có nguồn gốc CA (ví dụ sau này khi bán tài sản GA trong một “giao dịch chịu thuế-taxable sale”). Lifetime Paradigm
- Sau này chuyển nhà cho thuê thành nhà ở chính: Thường bạn phải nắm giữ ≥5 năm trước khi có thể áp dụng Mục 121; và mức miễn trừ sẽ được phân bổ để loại trừ thời gian sử dụng không đủ điều kiện sau 2008. FirstExchangeLegal Information Institute
Mua Nhiều Hơn Một Tài Sản Qua Mục 1031 (cho mục đích cho thuê)
- Dùng quy tắc 3 tài sản để chỉ định đến ba nhà cho thuê tại GA không giới hạn giá trị; hoặc dùng quy tắc 200% để chỉ định hơn ba miễn tổng giá trị đã chỉ định ≤200% giá bán. Đóng đủ số tài sản trong 180 ngày để đạt mục tiêu giá trị/vốn/nợ. Legal Information Institute
Điều Gì Xảy Ra Khi Cặp Vợ Chồng Loan và Minh Qua Đời?
- Step-up in basis (tăng cơ sở giá vốn lên giá trị thị trường): Người thừa kế thường nhận cơ sở giá vốn bằng giá trị thị trường tại thời điểm qua đời theo IRC §1014. Điều này xóa phần lãi chưa hiện thực hóa trước đó, kể cả lãi đã hoãn theo 1031 (phần lãi “ẩn” mất đi khi cơ sở tăng). Legal Information Institute+1
- Lợi thế tài sản cộng đồng (community property): Vì California là tiểu bang tài sản chung, thường cả hai nửa tài sản cộng đồng sẽ được step-up tại thời điểm người vợ/chồng đầu tiên qua đời (nếu vẫn là tài sản chung).
- Thuế di sản vs. thuế lãi vốn: Con cái không phải trả thuế lãi vốn chỉ vì được thừa kế. Nếu/ khi họ bán sau này, họ chỉ chịu thuế lãi vốn trên phần tăng giá sau ngày được step-up. Thuế di sản là riêng và chỉ áp dụng nếu giá trị di sản chịu thuế vượt mức miễn trừ liên bang (13,99 triệu USD/người năm 2025; có thể chuyển nhượng giữa vợ chồng). California và Georgia không có thuế di sản hay thuế thừa kế riêng. Tax FoundationDepartment of Revenue
Tóm Lược
- Nếu bất động sản CA là/đã là nhà ở chính:
Hãy dùng Mục 121 (tối đa 500.000 USD miễn trừ khi MFJ). Nộp thuế cho phần còn lại (nếu có). Mua nhà ở chính tại GA và nhà cho thuê tại GA bằng tiền ròng. Không thể dùng 1031 cho nhà ở chính. - Nếu/ khi bất động sản thật sự là đầu tư:
Thực hiện 1031 thông qua QI để mua nhiều nhà cho thuê ở GA, tuân theo qui định 45/180 ngày, quy tắc xác định tài sản, và yêu cầu về giá trị/vốn/nợ. Nộp Form 8824 (liên bang) và FTB 3840 hàng năm nếu bạn đã “chuyển” phần lãi hoãn thuế của CA ra ngoài tiểu bang. Mua nhà ở chính tại GA bằng tiền ngoài trao đổi (non-exchange money). IRSLegal Information InstituteLifetime Paradigm
Điểm Vợ Chồng Loan & Minh Cần Biết
- Bạn không thể dùng mục 1031 để mua nhà ở chính; hãy áp dụng Mục 121 và lập kế hoạch mua nhà tại GA.
- Nếu muốn hoãn thuế toàn bộ vượt 500.000 USD, chuyển thành nhà ở Calif thành nhà cho thuê trước (theo qui định safe harbor), rồi dùng 1031 để mua nhiều nhà cho thuê ở GA—và mua nhà ở chính tại GA bằng tiền không thuộc tiền trong qui luật 1031.
- Khi qua đời, người thừa kế được step-up in basis; họ không trả thuế lãi vốn khi nhận thừa kế, và không có thuế di sản/thừa kế cấp bang ở CA/GA (chỉ xét thuế di sản liên bang nếu vượt ngưỡng lớn 13,99 triệu/người theo năm qui luật 2025). Legal Information InstituteTax Foundation
Bài viết trên nhằm mục đích cung cấp thông tin, không phải tư vấn thuế/pháp lý. Khi bạn giao dịch với giá trị tiền lớn, hãy làm việc với CPA/EA và tổ chức trung gian đủ điều kiện (QI) để tìm hiểu cơ sở giá vốn, mốc thời gian và hồ sơ ở mức tiểu bang (đặc biệt FTB Form 3840 nếu bạn từng sử dụng mục 1031 từ CA sang GA).
-Phan Trần Hương-
Nguồn & Tài Liệu
- IRS Publication 523 – Selling Your Home (quy tắc Mục 121 & bảng tính).
- 26 U.S.C. §121 (miễn trừ bán nhà ở chính; “sử dụng không đủ điều kiện” & quy tắc 5 năm).
- IRS Publication 544 / Form 8824 (báo cáo và khái niệm trao đổi like-kind).
- Treas. Reg. §1.1031(k)-1 (mốc 45/180 ngày; quy tắc 3 tài sản/200%/95%).
- Rev. Proc. 2005-14 (phối hợp Mục 121 và 1031 cho trường hợp sử dụng hỗn hợp).
- Rev. Proc. 2008-16 (safe harbor khi chuyển đổi nhà ở sang/ra khỏi mục đích cho thuê cho 1031).
- Quy định cuối cùng của IRS về định nghĩa “bất động sản” cho 1031 (T.D. 9935).
- FTB: Báo cáo trao đổi like-kind & Mẫu 3840 (claw-back CA).
- FTB: Cư trú & thu nhập nguồn CA (bán bất động sản CA).
- IRC §1014; IRS Pub. 551 (step-up in basis khi qua đời).
- Mức miễn trừ thuế di sản liên bang năm 2025 (điều chỉnh lạm phát của IRS).